Imóvel na planta: armadilha do incc pode encarecer apartamento

Adquirir um imóvel na planta é uma alternativa comum para distribuir o desembolso financeiro durante o período de obras. Contudo, um detalhe frequentemente ignorado pelos consumidores pode fazer a dívida disparar muito acima da inflação, acrescentando quantias expressivas ao custo total da unidade residencial.

O perigo do reajuste pelo índice de construção

O principal ponto de atenção reside no contrato firmado com a construtora. Caso haja previsão de aplicação do INCC, indicador que mede a variação dos custos da construção civil, o índice incide diretamente sobre o saldo devedor, elevando progressivamente o montante em aberto. O cenário se torna mais oneroso quando a atualização é mensal e recai sobre um valor elevado por um longo período.

Além disso, uma estipulação contratual secundária tem provocado disputas judiciais: a periodicidade com que a taxa de correção é aplicada pelas empresas.

Prazos artificiais e o uso de parcelas residuais

Em maio, a Justiça paulista considerou ilegal a inclusão de uma prestação simbólica de R$ 1.000 em uma negociação de R$ 1,28 milhão. O acordo estipulava atualização mensal pelo índice, com o fluxo principal de pagamentos encerrando-se em 17 meses. No entanto, a parcela residual foi fixada para quase dois anos após o término da etapa principal.

Para o juiz Rafael Campedelli Andrade, da 5ª Vara Cível de Santo Amaro, a cobrança não possuía função econômica legítima e serviu apenas para estender artificialmente o prazo mínimo de 36 meses exigido por lei para a prática da correção mensal. Na sentença, a incorporadora foi condenada a restituir em dobro a diferença entre os valores corrigidos mês a mês e anualmente.

O advogado Roberto Amaral, que atuou na defesa do adquirente, destaca que a prestação simbólica funciona como um alerta para práticas abusivas. “Essa parcelinha de R$ 1.000 destacada é um forte indício que está ali havendo uma cobrança irregular e deve ser encarada como um alerta”, diz.

Entendimento dos tribunais e alerta aos compradores

A legislação determina que a atualização monetária mensal só é lícita em transações imobiliárias cujo prazo ultrapasse três anos. Quando o período é menor, o reajuste precisa ser anual. Apesar disso, tribunais estaduais têm examinado acordos que simulam prazos maiores.

Em setembro, a 34ª Câmara de Direito Privado avaliou pactos inferiores a 36 meses que continham prestações residuais módicas posicionadas após valores expressivos. Em um dos casos, um apartamento de cerca de R$ 1,71 milhão trazia uma penúltima fatia de R$ 400 mil.

O advogado Luiz Busta, especialista na área, aponta que o problema costuma ser descoberto tardiamente. “Na prática, o comprador pode pagar muito mais caro pelo mesmo imóvel simplesmente porque o contrato foi desenhado de forma artificial para permitir mais correções à empresa”, explica.

Já o advogado Daniel Vicentini reforça que a falta de monitoramento do saldo devedor durante a fase de obras prejudica o consumidor. “O comprador concentra sua atenção apenas no valor inicial das parcelas e no preço total anunciado para o imóvel”, pontua.

Por fim, o especialista lembra que os adquirentes devem ficar atentos aos rumos contratuais. “Embora o INCC seja previsto contratualmente, sua cobrança deve observar os limites estabelecidos na legislação e no próprio contrato. Em determinadas situações, especialmente quando há atraso na entrega do empreendimento ou cobranças realizadas de forma inadequada, o consumidor pode ter direito à revisão dos valores ou até mesmo à restituição de quantias pagas indevidamente”, conclui.

Fonte: Folha - Mercado